Zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie — przesłanki

Zasie­dzieć nie­ru­cho­mość, zgod­nie z pra­wem cywil­nym może wyłącz­nie jej posia­dacz pod warun­kiem, że posia­da on w dobrej wie­rze przed­mio­to­wą nie­ru­cho­mość nie­prze­rwa­nie od 20 lat jako posia­dacz samo­ist­ny. Nato­miast posia­dacz samo­ist­ny może nabyć nie­ru­cho­mość w złej wie­rze pod warun­kiem, że był w jej posia­da­niu nie­prze­rwa­nie od 30 lat. Nabyć wła­sność nie­ru­cho­mo­ści przez zasie­dze­nie nie może jej właściciel.

Posiadacz samoistny

Przez posia­da­cza samo­ist­ne­go nie­ru­cho­mo­ści nale­ży rozu­mieć oso­bę, któ­ra fak­tycz­nie wła­da nią jak wła­ści­ciel. Nale­ży przy tym wska­zać, że wła­ści­ciel nie­ru­cho­mo­ści może być jed­no­cze­śnie jej posia­da­czem, zaś posia­dacz nie­ru­cho­mo­ści nie musi być jej wła­ści­cie­lem. Poję­cie posia­da­cza samo­ist­ne­go wyja­śniał rów­nież wie­lo­krot­nie Sąd Naj­wyż­szy, któ­ry m.in. w posta­no­wie­niu z dnia 5 listo­pa­da 2009 r., sygn. akt I CSK 82/09, stwierdził: 

Obję­cie rze­czy w posia­da­nie samo­ist­ne ozna­cza uzna­nie się z przy­czyn uspra­wie­dli­wio­nych za wła­ści­cie­la, albo choć­by chęć wła­da­nia rze­czą dla sie­bie jak wła­ści­ciel, wie­dząc że nie jest się wła­ści­cie­lem (posta­no­wie­nie SN z dnia 5 grud­nia 2007 r., I CSK 300/07, OSNC-ZD 2008/3/91). W orzecz­nic­twie przy­ję­to zara­zem, że posia­dacz może w sto­sun­ku do rze­czy przej­ścio­wo nie wyko­ny­wać kon­kret­nych czyn­no­ści wobec rze­czy, lecz to czy ma moż­li­wość ich wyko­ny­wa­nia bez potrze­by wyta­cza­nia np. powódz­twa o przy­wró­ce­nie posia­da­nia (por. posta­no­wie­nie SN z dnia 7 kwiet­nia 1994 r. III CRN 19/94, nie­publ.).

Samo­ist­ne posia­da­nie nie może jed­nak ogra­ni­czać się wyłącz­nie od wewnętrz­ne­go odczu­cia danej oso­by. Posia­da­nie musi być więc widocz­ne dla osób trze­cich. Tak też orzekł Sąd Naj­wyż­szy, któ­ry w posta­no­wie­niu z dnia 11 sierp­nia 2016 r., sygn. akt I CSK 504/15, stwierdził:

Posia­da­nie cudzej rze­czy, aby mogło być uzna­ne za samo­ist­ne, a więc wywo­łu­ją­ce sku­tek praw­ny zasie­dze­nia, nie może ogra­ni­czać się do wewnętrz­ne­go prze­ko­na­nia posia­da­cza, lecz musi być dostrze­gal­nym z zewnątrz jego postę­po­wa­niem z rze­czą jak wła­ści­ciel. Posia­da­czem samo­ist­nym jest więc ten, któ­re­go zakres fak­tycz­ne­go wła­da­nia rze­czą jest taki sam , jak wła­ści­cie­la i któ­ry znaj­du­je się w poło­że­niu pozwa­la­ją­cym na korzy­sta­nie z rze­czy w taki spo­sób, jak może to uczy­nić wła­ści­ciel (…)

Od posia­da­cza samo­ist­ne­go nale­ży roz­róż­nić posia­da­cza zależ­ne­go nie­ru­cho­mo­ści, czy­li taką oso­bę, któ­ra wła­da fak­tycz­nie nie­ru­cho­mo­ścią jak użyt­kow­nik, zastaw­nik, najem­ca, dzier­żaw­ca lub mają­cy inne pra­wo, z któ­rym łączy się władz­two na cudzą nieruchomością.

Zasiedzenie — dobra wiara a zła wiara

Poję­cie dobrej wia­ry oraz złej wia­ry, pra­wi­dło­wo zosta­ło wyja­śnio­ne przez Sąd Naj­wyż­szy, któ­ry w wyro­ku z dnia 23 lip­ca 2015 r., sygn. akt I CSK 360/14, stwierdził:

W dobrej wie­rze jest więc ten, kto powo­łu­jąc się na przy­słu­gu­ją­ce mu pra­wo błęd­nie przy­pusz­cza, że pra­wo mu to przy­słu­gu­je, jeśli tyl­ko owo błęd­ne przy­pusz­cze­nie w danych oko­licz­no­ściach spra­wy uznać nale­ży za uspra­wie­dli­wio­ne. Z kolei w złej wie­rze jest ten, kto powo­łu­jąc się na przy­słu­gu­ją­ce mu pra­wo wie, że pra­wo mu to nie przy­słu­gu­je albo też ten, kto wpraw­dzie nie ma świa­do­mo­ści co do nie­przy­słu­gi­wa­nia mu okre­ślo­ne­go pra­wa, jed­nak­że jego nie­wie­dza nie jest uspra­wie­dli­wio­na w świe­tle oko­licz­no­ści danej spra­wy. Tym samym, dobrą wia­rę wyłą­cza zarów­no pozy­tyw­na wie­dza o bra­ku przy­słu­gu­ją­ce­go pra­wa, jak i brak takiej wie­dzy wyni­ka­ją­cej z bra­ku nale­ży­tej sta­ran­no­ści, a więc nie­dbal­stwa. O dobrej lub złej wie­rze decy­du­ją kon­kret­ne oko­licz­no­ści danej spra­wy i na ich pod­sta­wie nale­ży badać stan świa­do­mo­ści kon­kret­ne­go posia­da­cza, w tym rów­nież wypeł­nie­nie obo­wiąz­ku doło­że­nia nale­ży­tej sta­ran­no­ści. Dobrą wia­rę posia­da­cza wyłą­cza ujaw­nie­nie takich oko­licz­no­ści, któ­re u prze­cięt­ne­go czło­wie­ka powin­ny wzbu­dzić poważ­ne wąt­pli­wo­ści, że nie przy­słu­gu­je mu pra­wo do korzy­sta­nia z rze­czy w dotych­cza­so­wym zakre­sie. Zła wia­ra wią­że się bowiem z powzię­ciem przez posia­da­cza infor­ma­cji, któ­re – racjo­nal­nie oce­nio­ne – powin­ny wzbu­dzić w nim uza­sad­nio­ne podej­rze­nie, że nie przy­słu­gu­je mu takie pra­wo do wła­da­nia rze­czą, jakie fak­tycz­nie wyko­nu­je (…).

Małoletni właściciel oraz doliczenie posiadania poprzednika

Oma­wia­jąc insty­tu­cję zasie­dze­nie nale­ży wspo­mnieć o dwóch rze­czach. Po pierw­sze, bieg zasie­dze­nia prze­ciw­ko mało­let­nie­mu wła­ści­cie­lo­wi nie­ru­cho­mo­ści nie może się skoń­czyć wcze­śniej niż z upły­wem 2 lat od uzy­ska­nia przez nie­go peł­no­let­no­ści. Po dru­gie, jeże­li pod­czas bie­gu zasie­dze­nia nastą­pi­ło prze­nie­sie­nie posia­da­nia lub obec­ny posia­dacz jest spad­ko­bier­cą poprzed­nie­go posia­da­cza, to obec­ny posia­dacz może doli­czyć do cza­su, przez któ­ry sam posia­da nie­ru­cho­mość, czas posia­da­nia swe­go poprzed­ni­ka. Jeże­li jed­nak poprzed­ni posia­dacz uzy­skał posia­da­nie nie­ru­cho­mo­ści w złej wie­rze, to czas jego posia­da­nia może być doli­czo­ny tyl­ko wte­dy, gdy łącz­nie z cza­sem posia­da­nia obec­ne­go posia­da­cza wyno­si przy­naj­mniej 30 lat.

Zasiedzenie nieruchomości rolnej

Nie­ru­cho­mość rol­ną może nabyć w dro­dze zasie­dze­nia jedy­nie rol­nik indy­wi­du­al­ny, jeże­li — usta­lo­na zgod­nie z prze­pi­sa­mi art. 5 ust. 2 i 3 usta­wy o kształ­to­wa­niu ustro­ju rol­ne­go — powierzch­nia naby­wa­nej nie­ru­cho­mo­ści rol­nej wraz z nie­ru­cho­mo­ścia­mi rol­ny­mi sta­no­wią­cy­mi jego wła­sność nie prze­kro­czy 300 ha użyt­ków rolnych.

Nieruchomość rolna

Przez nie­ru­cho­mość rol­ną w kon­tek­ście zasie­dze­nia nale­ży rozu­mieć nie­ru­cho­mość, któ­ra jest lub może być wyko­rzy­sta­na do pro­wa­dze­nia dzia­łal­no­ści wytwór­czej w rol­nic­twie w zakre­sie pro­duk­cji roślin­nej i zwie­rzę­cej, nie wyłą­cza­jąc pro­duk­cji ogrod­ni­czej, sadow­ni­czej i ryb­nej, z wyłą­cze­niem nie­ru­cho­mo­ści poło­żo­nych na obsza­rach prze­zna­czo­nych w pla­nach zago­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­ne­go na cele inne niż rolne.

Rolnik indywidualny

Rol­ni­kiem indy­wi­du­al­nym jest oso­ba będą­cą wła­ści­cie­lem, użyt­kow­ni­kiem wie­czy­stym, samo­ist­nym posia­da­czem lub dzier­żaw­cą nie­ru­cho­mo­ści rol­nych, któ­rych łącz­na powierzch­nia użyt­ków rol­nych nie prze­kra­cza 300 ha, posia­da­ją­cą kwa­li­fi­ka­cje rol­ni­cze oraz co naj­mniej od 5 lat zamiesz­ka­łą w gmi­nie, na obsza­rze któ­rej jest poło­żo­na jed­na z nie­ru­cho­mo­ści rol­nych wcho­dzą­cych w skład gospo­dar­stwa rol­ne­go i pro­wa­dzą­cą przez ten okres oso­bi­ście to gospodarstwo.

Do powyż­sze­go okre­su zali­cza się jed­nak okres zamiesz­ki­wa­nia w innej gmi­nie bez­po­śred­nio poprze­dza­ją­cy zmia­nę miej­sca zamiesz­ka­nia, jeże­li w gmi­nie tej jest albo była poło­żo­na jed­na z nie­ru­cho­mo­ści rol­nych wcho­dzą­cych w skład powyż­sze­go gospo­dar­stwa rolnego.

Pomoc Prawna Online

Kan­ce­la­ria Adwo­kac­ka Adwo­kat Damian Mur­dza z sie­dzi­bą w Rze­szo­wie ofe­ru­je Pań­stwu moż­li­wość uzy­ska­nia pomo­cy praw­nej, w tym z zakre­su pra­wa cywil­ne­go za pośred­nic­twem Internetu.

Wię­cej infor­ma­cji uzy­ska­ją Pań­stwo w zakład­ce Pora­dy Praw­ne Onli­ne.

Zasiedzenie — usługi Kancelarii Adwokackiej

Kan­ce­la­ria Adwo­kac­ka Adwo­kat Damian Mur­dza w Rze­szo­wie zapew­nia pomoc praw­ną Klien­tom w spra­wach doty­czą­cych pra­wa cywil­ne­go, w tym doty­czą­cych zasie­dze­nia.

Wię­cej infor­ma­cji mogą Pań­stwo uzy­skać uma­wia­jąc się z adwo­ka­tem na ter­min spotkania.

Zachę­ca­my rów­nież do odwie­dza­nia fan page‑u Kan­ce­la­rii oraz naszej witry­ny.

Stan praw­ny na dzień 22 mar­ca 2021 r.